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文/林开浩
来源：PropTech研习社（ID:cv_seal）
买房难其实是个国际难题，不止西二旗累秃了头的高薪码农们发愁，大洋彼岸神秘组织FLAG（Facebook, LinkedIn, Amazon, Google）的员工也常挠头叹息。
这不，Google马上就砸了10亿美元“进军”房地产，科技巨头也要亲自盖房了。
并非像电影里描绘的那样，只要登上旧金山的土地，进入FALG组织，代表“美国梦”的大House就唾手可得。现实是：在一些极端案例里，一群本是高薪职业的谷歌工程师，迫于房价和租金压力只能睡在房车或者帐篷中，在公司食堂解决一日三餐，在福利健身房中洗澡洗漱。
买房难，正无时差地在中关村和硅谷两地上演。
前一阵子，小米创始人“雷布斯”因为西二旗拿了地盖了办公楼，激动地发微博庆贺：“北漂，奋斗九年多，终于买房了！小米科技园， 8栋楼，34万平方米，52亿造价。”
这还只是栋办公楼，要想解决员工的住房问题，难度系数几何翻倍。此前，PropTech研习社曾发文《北京毕业季租房指南》调查北京租房情况，想要在科技企业聚集的区域花2500块人民币租到10平米的单间，需要绞尽脑汁、斗智斗勇。
如今，只需翻转一个日夜，西二旗码农们租房、买房的难，几乎一模一样地在硅谷上演。
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硅谷高薪难圆“美国梦”
在美国大湾区，一栋代表着“美国梦”的独栋别墅售价普遍在150万美元以上，而美国家庭年收入中位数为仅为6万美元，不吃不喝得25年，吃吃喝喝可能就到50年了。哪怕是低至10%的首付低息贷款买房，也不是件容易的事。
更何况，美国跟中国国情不一样，美国年轻人买房往往没有6个钱包支持，全靠一己之力。
在湾区买房难，租房也不轻松。一间40余平米的集中租赁（类似于国内集中式长租公寓，会提供健身房、安保等基础服务），每个月租金就高达2500美元。
房价为什么会这么高？
生活在硅谷当地的“原住民”们，把推高房价的锅甩到了以谷歌为首的FALG们身上。当地居民认为，高收入的科技巨头公司员工正在将当地的低收入人群挤走。
硅谷合资企业协会一份数据指出，2017年第二季度至2018年第二季度，硅谷科技企业员工平均收入为14万美元，是美国平均收入6.8万美元的两倍多。几乎同期，硅谷房价中值飙升了21%，达到近118万美元，而2018年美国房价中值仅为22.1万美元。
冲突甚至演化成暴力，早在2014年，就有媒体报道称，Google法律部门动用《艾利斯法案》驱赶旧金山一座居民楼的数名原租客，引发声势浩大的游行抗议。期间，因Google班车玻璃被捣毁，Google员工被逼坐渡轮上班。
情况持续到去年依旧没有改善，去年1月，6辆苹果、谷歌等硅谷公司员工的班车先后遭到原住民的袭击，警方怀疑是武器或石块等导致车窗开裂。还有各类巴士涂鸦事件，居民写上“还我们自由的旧金山”等标语。
面对激烈冲突，科技巨头们不得不采取行动，例如谷歌在今年6月份宣布投资10亿美元，在大湾区建设20000套住宅；Facebook也在硅谷投入1800多万美元用于经济适用和多用途住房建设。
相比Facebook 1800万美元的投入，谷歌10亿美元可以说下血本了，谷歌到底想干什么？怎么干？近期，PropTech研习社与服务于谷歌盖房的咨询公司康科德集团（TheConcord Group）咨询分析师Yijia Yang聊了聊。
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谷歌野心勃勃的开发大计
说起盖房这事，谷歌其实颇有经验。
2017年6月，谷歌母公司Alphabet投入3000万美元，向模块化住宅创业公司Factory OS购买模块化公寓，为其在硅谷的300名员工解决住房问题。
2017年底，谷歌议会批准在其山景城北海岸区的新公司园区兴建近1万套新住房。该园区将包括33.45万平方米的办公空间、9850套住房和一个公共公园。谷歌为完成项目建设，同SyWest、Sobrato、Broadreach和Arrillaga等多家美国房地产开发商建立了合作关系。
时间转眼来到今年6月，谷歌CEO桑达尔·皮查伊发文称将在美国大湾区圣何塞市投资10亿美元20000套住宅。
需要注意的是，该计划并不是针对自家员工的福利房，而是一个让湾区中低收入群体有房可住的经济适用房项目。
谷歌投入的这10亿美元主要有3个用途：
第一，10年内花费7.5亿美元建造1.5万套新住宅，包含一定比例经济适用房，任何人包括谷歌员工都可以申请。建房所用的土地都是归谷歌持有，原本用于修建办公室或商业场所；
第二，建立2.5亿美元投资基金，吸引开发商建造5000套保障性住房；
第三，还会向关注无家可归和流离失所问题的非营利组织提供5000万美元的赠款。
谷歌CEO桑达尔·皮查伊表示，在接下来几个月里，将继续与湾区市政合作，支持和协助房地产开发商完成这个房屋建造计划。
这个计划看似是为缓解谷歌与当地原住民矛盾的一项举措，不过事实上这些只是谷歌的野心勃勃的开发大计的一部分。
今年7月17日，谷歌宣布已与澳大利亚建筑巨头联实集团（LendLease）合作开发美国硅谷价值150亿美元的社区房地产。
联实集团这名字看起来有些陌生，不过它开发过的项目尽是世界级的地标：悉尼歌剧院、台北101大厦、吉隆坡双子塔以及以美国总统唐纳德·特朗普命名的特朗普大厦……
在未来10至15年内，两家公司将重新开发谷歌在山景城、桑尼韦尔和加州圣何塞的物业地块。联实集团计划于2021年开工建设。
谷歌在这些地方均有办公区，手里囤积了许多土地资源。这也是谷歌可以如此大手笔盖房的底气，手里有地心里不慌。
联实集团兴奋表示，这次合作是该公司61年历史上最大的一笔开发交易。Lendlease首席执行官丹尼斯·希基(Denis Hickey)估计，该项目将包括1.5万套公寓和出租房。整个房地产开发项目的总建筑面积将达140万平方米(不包括办公面积)。
也有媒体认为，这次合作只是一段关系的开始，联实集团将和谷歌继续探索进一步深度合作的机会。有趣的是，数月前，谷歌刚刚挖走了联实集团在旧金山的房地产高管阿列克谢·阿雷纳(Alexa Arena)。
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谷歌真的是在做慈善么？
谷歌在耕耘大湾区20余年，手握众多土地资源，也早早的盯上房地产开发行业，内部甚至成立了房地产投资部门。精明如谷歌，怎会做赔本生意。
据参与这项计划的康科德集团（TheConcord Group）咨询分析师Yijia Yang透露，目前该计划仍在前期筹划阶段，谷歌方面计划采取一系列创新手段降低房屋建造成本和售价。
因为湾区人工和建材成本高企，项目也将采用装配式建筑方式减低成本。模块化装配将减少50%的建造时间以及20%的建造成本。
谷歌也在考虑在房屋中添加物联网元素，将自身的智能家居技术应用于住宅建造中，会比市场上的成本会降低很多。
规划中的住房分长租公寓和商业住宅两部分。Yijia Yang表示，低价方案实际上只能购买一定年限的使用权，并没有房屋产权。
这次建造计划，也会适应当地居民建造不同类型住宅、不同收入水平的住宅。例如有针对本土白人，会建造代表“美国梦”的独栋或联排别墅，针对移民华人或许会建造高层公寓。
Yijia Yang认为，谷歌投身房地产开发，既是有吸引人的投资回报率，也是因为大公司需要资产配置。
想要赚钱的谷歌为何又会大发善心，既出钱又出地，建造数千套经济适用房呢？
其实不仅仅当地的原住民因高房价苦不堪言，即使是外人看来是高薪职业的科技巨头员工们也常常“哭穷”买不起房。
Team Blind有一项来针对13 家湾区科技公司的调查中发现，来自谷歌、Facebook、eBay等公司的59%受访者表示他们工资过低，面对旧金山均价超过150万美元的高价房，也感到无能为力。
尽管一些科技员工的年薪超过了30万美元，远高于平均水平，但是他们仍然表示在湾区买房很吃力。因为感觉报酬过低，61%的科技员工希望涨工资。
Facebook首席政策官Elliot Schrage甚至表示，如果希望长期在硅谷待下去，就必须解决高房价问题。也有房地产专家预测，如果情况未来得不到改善，大批科技公司及人才将从硅谷搬迁至美国中部。
就像“逃离北京上海广东”一般，大湾区的高房价也正在逼迫着许多居民逃离湾区。据湾区委员会的一份调查报告显示，46%的居民计划在不久的将来搬离这个地区。
Team Blind表示，人们已经开始大规模搬离大湾区，甚至这一度导致U-haul搬家卡车供不应求，费用飙涨到2000美元。在湾区生活成本很高，但是离开它的成本也同样很高。
那么真的是谷歌们推高了房价吗？其实，造成这一局面的原因众多。
首先，湾区地少人多：整个湾区看似地方大得没边，但除去中部海湾和250平方公里的“中半岛緑地保护区”，实际可以利用的住宅用地实在不多。同时加州又是美国人口最多的州，每年人口还在不断流入，房价想不上升都难。
其次，城市规划限制：即使大湾区有足够多的土地来建造房屋，但是湾区城市有十分严格的土地审批和规划，每年只有少量的土地供应，新建住房自然少得可怜。举个例子，2018年南湾地区总共才建造了3000套住房，不足谷歌20000套计划的六分之一。
更何况，加州乃至湾区如此狭长的地带，三分之二的沿海城市和县都采取了明确政策，限制可以在其境内建造的新房数量，或出台了限制新开发项目密度的政策。
还有观点认为，高房价还有楼市交易火爆导致买家高价抢拍以及华人炒房的因素。
不过在当地居民看来，以上都不是重点，聚集于当地的诸多科技巨头才是罪魁祸首。
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科技巨头与原住民冲突
当地一些社区声称，科技公司的扩张侵占了旧金山湾区本已紧张的房地产市场，并导致长期居民流离失所。
科技公司众多，为什么是谷歌先出头，而且一出手就是10个亿美元？
拥有4.5万多名员工的谷歌是美国湾区最大的雇主之一，谷歌CEO桑达尔·皮查伊也认为，房屋的短缺加上生活成本的上升，导致原本中低收入的土著居民住房困难。
尤其是科技公司上市前后，房价涨幅尤为明显。
2003年，谷歌IPO前一年，谷歌员工买房热情高涨，带动大湾区热门地区房价增长12%，2004年的涨幅甚至高达23%。
2012年，Facebook上市，洛帕克总部附近居住有大量Facebook员，一年时间内该地区房价涨幅超过20%。
房价的高企迫使越来多人离开自己的家园。
房地产网站Zillow最新的一份报告显示，旧金山湾区无家可归者大约有25951人，比美国住房和城市发展部的估计还要多出6000人。
一位非营利组织负责人表示，随着湾区房租持续上涨，这一区域的无家可归问题会愈加严重。旧金山的房屋月租中位价高达4,331美元，再上涨2%就将导致67人无家可归，上涨5%就将让173人失去居所，
Zillow的研究报告显示。而在圣荷西地区，房屋月租中位价格则达到了3542美元， 再涨2%将令59人无家可归，增加5%会增加147名无家可归者。
湾区委员会经济研究所发布的关于湾区无家可归者状况报告指出：“当该地区房租中位数超过收入中位数22%时，无家可归者比例会显著上升；而当该地区房租中位数超过收入中位数32%时，那么无家可归者的比例很可能会达到危机水平。”
该研究所也表示，当局应该尽可能地为无家可归者和家庭提供住所，这是预防住房危机加剧的一种最经济有效的方法。
圣何塞市长Sam Liccardo也表示：“我们期待与谷歌合作，尽快建造房屋，好让成千上万的圣何塞居民能够早日摆脱高租金压力。”
加州州长Gavin Newsom甚至在推特上鼓励其他公司也参与进来：“我希望谷歌这个举动也能激励到其他公司，起到良好的连锁反应，让更多公司对加州保障性住房进行直接投资。”
若从这一角度来审视谷歌的福利房计划，似乎这是谷歌为缓解与原住民矛盾不得不进行的安排。
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巨头为员工买房操碎了心
针对高房价问题，不仅是谷歌，其他科技巨头也在寻找解决办法。
Facebook已在硅谷投入1800多万美元用于经济适用和多用途住房建设。CEO扎克伯格妻子的陈·扎克伯格基金会也与其他机构共同创建了一项5亿美元的新基金，计划未来5年至10年内，在湾区5个县建造或翻修超过8000套保障性住房。
Apple则可以为实习生提供免费住宿，正式员工若选择租房的话，可以获得最高1500美元的租房补贴。
与美国科技巨头相比，国内许多企业虽然不用照顾原住民的情绪，但在关怀员工住房问题上下足了功夫。
小米员工尝到了实打实的甜头。今年6月，北京昌平朱辛庄地铁盘万橡华府开盘引发热议，羡煞旁人的原因在于，小米员工不仅可以优先选房，还可以92折购房。
当年土拍时，华润、小米、建工联合体以26.57亿底价拿下地块。虽然小米放弃了部分利润，以折扣形式为员工发放福利，但丝毫不影响操盘方华润赚了该赚的钱。
总部在杭州的阿里巴巴也是壕气冲天。2016年时马云找到绿城宋卫平，在杭州造了380套房子出售给员工，重要的是房价只有市场价的60%！此外，阿里巴巴还有30亿元的“iHome”无息置业贷款计划，符合条件的员工可以向公司申请30万无息贷款作为购房首付。
若说给员工让利幅度最大的还要数华为。2018年初，华为给东莞工作的员工低价分房，共计约30000套房，每平米房价仅有8500元，相当于市场价的30%。
老牌互联网巨头腾讯并未像前几位拿地盖福利房，而是推出了 “安居计划”，即面向基层员工提供住房无息贷款，一线城市额度50万，其他二线城市30万，6年还清即可。随着房租压力增大，腾讯又推出“易居计划”，毕业三年内的员工可以获得租房补贴，一线城市每年补贴15000元。
作为新晋互联网巨头头条母公司在员工住房福利上也不遑多让。头条CEO认为，年轻人工作生活应该住在城市中心，下班后不需要浪费大好时光和宝贵精力挤地铁。为鼓励员工住在公司附近、节省通勤时间，公司规定居住公司附近的员工会获得每月1500元的租房补贴。
如今看来，有头有脸的互联网公司似乎不是开始盖房，就是已经在盖房的路上了。
只不过，中国或美国科技巨头盖房的差异点是：在湾区科技巨头们开发房产是为了平衡公司发展与当地群众的不满；而在中国，科技巨头盖房更多的是为了留住优秀人才，满足员工的幸福感，所在地的原住民往往也会因互联网企业的发展而享受到房产升值或者“拆迁”红利。
