为什么这么多人讨厌物业

有人曾问过石榴叔，物业对房价的影响到底大不大？

我用真实案例告诉他，非常大。

不仅能为业主创造更高的居住舒适度，更能保住房价。

然而，绝大多数业主和物业之间的关系，却是水火难容，甚至有业主赠送特殊锦旗，上面赫然写着“干啥啥不行，收钱第一名"。

这是要干掉物业的节奏？

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说到物业和业主之间的矛盾，恐怕每个人都有一肚子苦水。

更要命的是，投诉根本没用，时间拖得越久，问题越严重，关键是气人。

一些业主为了避免“有家难回”，本着“多一事不如少一事”的处事原则，不得不硬着头皮继续缴费。也有实在忍受不了的，直接搬家。
在中国裁判文书网上，输入“物业”关键词，相关搜索记录多达 472 万条。

究竟有什么不可调和的矛盾？

日常工作消极怠工，保洁天天忙着收纸箱，无法提供与物业费相匹配的服务，导致小区环境脏乱差；

保安失职，小区安保工作不严，导致被偷窃；

小区公共空间，尤其绿地被肆意侵占，进行经营活动；

停车位分配不合理，收费不合理，使用不公开；

电梯间、走廊广告位出租后收入用途不明；

滥用物业维修基金却不解决业主实际问题，制作虚假材料非法套取；

滥用权力，侵犯业主利益，比如强制业主刷脸进出；

业主与物业沟通的时候，物业态度要么极不耐烦，要么高高在上，直接导致矛盾激化。

“你们才交这点物业费，看看人家XX小区交多少”

“物业费收不上来，你怪我服务不好？”

物业有意无意在模糊两个概念。

1、 物业费收得少，所以我们服务才会差。

2、物业费收不全，所以我们服务才会差。

很多物业极少能意识到，自己在工作中存在问题，甚至把业主的建议和投诉当成无理取闹。

从根子上，很多物业早就不把自己，当作小区的服务者，而是管理者。

意识出现问题，态度出现问题就能理解了，根本改不好。

2

石榴叔有好几个在物业做管理的朋友，聚会时，经常大倒苦水。

有一条，我觉得很有价值，那就是来自公司高层，最早给用户的服务承诺，与物业实际拥有决策权存在差异，导致业主提出的要求，超出物业的工作权限。

还有一点，有些业委会在里面扮演了负面的角色。

中国的实际情况就是这样，业主能获得最好服务的物业，就是开发商自有物业，毕竟一方面是工程扫尾，另一方面是打广告，有些根本不考虑盈利。

其他物业公司，开始几年干得还可以，毕竟设施新，维护投入小，到后来，王小二过年，服务一年不如一年，而业主最大的不信任来自对小区收支账目不具备知情权。

为什么不能公布账目？秘密太多。

在业主和物业的矛盾中，很少有人提到业委会。

2018 年底，长沙滨江君悦香邸小区的13名业主，将小区业委会告上法庭，经判决，法院要求业委会公示公共收益、维修基金使用明细、车位划分等。

“租出去的游泳馆为什么还要我们出钱维修？”

“每年收了上百万的车位费，究竟用在什么地方？”

......
《民法典》第 282 条规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

业委会的职责，就是管理好公共收益和维修基金，并且协调业主和物业之间的矛盾，监督物业的工作。

这也就是很多物业，百般阻挠业委会成立的原因。当然，也有暗箱操作，自己人违规成立的。

一个管理好的小区，业委会的工作肯定到位，很多小区并不缺热心公益的业主。而一个乱糟糟的小区，业委会不可告人的秘密就多了。

业委会的变质，本质也是人心的变化，一些人挤破脑袋想去业委会，除了显得威风一些，多数是为了捞点“好处”。
多占共用面积，私下赠送车位，偷偷免交物业费，过年过节礼品也是少不了。吃人家嘴短，用人家手短。

业委会究竟替谁说话？保障谁的利益？往往在更换物业的时候，充分体现出来。

有些小区换了新物业之后，小区焕然一新，房价涨了一大截。有些物业则是挂靠的，小区日常运营惨不忍睹，或者直接变业委会“自治”，就是比没资质的物业还惨。

权力没有真空，业主不行使权力，权利就会被业委会把持，业委会不行使权力，就要被物业把持。

3

近几年，有关取消物业的呼声不绝于耳。
媒体早在 2019 年就报道过，西安市业主自管的，一个有着304户居民的老小区和平花园，一年盈利 83 万。
不过，这个小区已被纳入老旧小区改造，能盈利，因为设施更新的费用省下一大笔。

业主自管一方面是对业委会能力的考验，另一方面则牵涉各方面的利益。至少现在，执行起来特别难。

在国外，加拿大的物业管理常用的是分包制，意思就是说，物业公司只提供管理服务，而所有的小区工程、维护、保养人员都是小区业委会雇用的，物业公司只有协调的任务，而没有垂直管理的权利。业主具有更大的自主权和决定权。

有些国家，立法要求小区商品房销售过半时，强制启动业委会成立流程。废除前期物业服务制度，直接进行业主选聘物业公司环节。

业委会的作用，再次凸显。

结

物业能不能挣钱？不挣钱的生意就是耍流氓。

然而，物业公司的角色早就定位好了，是“服务者”，不是“管理者”。当下，对于所有业主、物业，乃至业委会，最重要的就是普法教育。

哪些是物业的责任，哪些是业主的义务，哪些是业委会的权利，这些理清楚了，该干嘛干嘛，做好自己应该做的，小区品质自然上来。

如果真死心了，换房吧！最好的选择。

最后提醒一句，买房，品牌很关键，物业也很关键。

来源：石榴询财 微信号：shiliuxuncai-2015

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