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月入十万的高级中产是怎么破产的

2021-8-27 12:30 热度: 63 责编:一朵梨花压海棠

月入十万的高级中产是怎么破产的

这两天突然想起了这个中产破产的案例,一直让我印象很深。

最先我是在多年前在一份报纸上看到的香港高级中产家庭的案例,现在在网上也可以找到相关的文章提到这个案例:是1998年的亚洲金融危机下对香港普通家庭的影响。

这个家庭是香港的一个高级中产家庭,李先生夫妻两人的工作都不错,月入加起来有12万港币一个月,90年代初买了一套房,月供4万港币,有两个小孩。

夫妻俩的生活是不错的,收入挺高,月供只有收入的三分之一,雇个菲佣一个月也才4000港币左右,可以说绰绰有余。

由于在1998年之前香港的房价是一路上涨,楼市非常繁荣,于是夫妻俩在1997年买入第二套房,总价850万港币,付了260万首付,贷款590万港币,月供5万港币,这样两套房加起来月供9万港币。

但是买入第二套房之后很快1998年的金融危机来了,经济开始下行,香港楼市迅速的大跌了50%,买入的第二套房的市价从850万港币下跌到了420万港币。但是此时夫妻俩的工作还在,因此还可以继续工作维持9万的月供,但是随着金融危机的蔓延,男方很快在1999年初因为公司倒闭而失业,光靠女方的工资不足以维持9万的月供,但是第二套房又无法卖掉。因为按照420万港币的价格卖出去,也还不清590万的房贷,还要再倒贴大约170万港币。两人根本没有那么多存款。

于是夫妻俩只能把早年买的第一套房卖掉了,但是因为此时房价大跌了50%,所以即使卖掉第一套房,在还清银行贷款后收益也并没有太多。

同时夫妻俩不知道是什么原因(可能是因为第二套房没有装修是毛坯房),并没有住进第二套房,而是在另外再租了个房子,而此时第二套房5万的月供+租房+日常开支,全家现金流仍然是负,全家存款持续减少。

到了2001年底女方不幸也因为公司裁员而失业,导致完全无法负担月供和家庭开支,拖欠了房贷,因此两人都被银行宣布破产。

我看完这个例子当时很受震撼,因为除了数字不同以外,感觉和深圳的中产生活很像,因为深圳也有大把家庭,房贷支出占了很大一部分,而且一家四口两套房,也算不上多么奢侈。所以我一直思考:怎么就破产了呢?

仔细研究了下,觉得这对香港夫妻的例子不具有普遍性,只要正常的做好家庭规划,不仅不会破产,而且两套房子都可以保住,核心还是现金流管理问题。

第一点,这个家庭第二套房贷款590万港币,月供高达5万港币,这个数字我一看直观感觉就是太高了,按照中国内地的房贷利率,我拿房贷计算器算了下,贷款590万的话,30年期限全部商业贷款,按照二套房上浮10%的利率,月供也就是大约3.4万,如果香港的房贷利率更低,那么3万港币也能搞定,根本到不了5万这么高。

如果不是报道的数字错误,那么第二套房高达5万的月供就肯定是夫妻俩选择了15年甚至更短期限的房贷,这样可以节省利息,但是却导致每个月现金支出增加了2万港币,大大降低抗风险的能力。

所以贷款选择30年的长时间,选择等额本息,有利于家庭现金流安全,反正后面如果现金比较多,想少付点利息,再提前还款也不迟。

第二点是夫妻俩买的第二套房居然不能入住或者出租产生收益,可能因为是毛坯房,这看起来是个小问题,但香港房租贵,算下来一个月减少了1~2万的收益。

第三点是夫妻俩储备现金明显不足,按理说这么高的月收入,又工作了这么多年,存够一年收入的现金其实是没问题的,也就是12*12=144万港币。我是平时是按照现金存款=一年收入 作为底线来管理家庭储蓄的。

比如家庭年收入是30万,那么应该保证至少有30万人民币的存款,以保证不时之需,因为通常来说,收入是大于支出的,有一年的收入作为存款,同时在节衣缩食的情况下意味着可以维持1~2年的家庭支出(所有支出,包括房贷),而在实际情况中,我会维持家庭存款大于这个底线,也就是实际上存款会高于家庭一年的收入,足够家庭2~3年的支出。

我身边有认识的人,是按照夫妻双双失业也能够维持三年开支(包括房贷)的金额来计算自己的底线存款金额,说明了风险意识其实大家都是有的,但是这个例子里面,这么高收入的香港家庭,居然没有太多现金存款来支撑非常情况,这也让人难以置信。

最后,我觉得在以上三点都做对的情况下,就算夫妻双双失业,哪怕去做最底层的工作,在香港夫妻俩合计月入两三万港币也是可以的,这也可以带来正向的现金流。实际上这对香港夫妻只要坚持到2003年,香港不仅是经济大为好转,而且楼市也触底反弹一路上涨,一直涨十几年,他们的日子就会很好过了。

当然,最后还是要说,以上都是家庭的财务管理,是微观层面。从宏观层面,从这个例子看出来,不管是房价的大涨和大跌,都会给普通家庭带来很大的风险。本文的例子中,失业+房价大跌就是这个香港中产破产的主要因素之一,因此如果我们推及到中国内地,政府必定是会维持就业稳定,同时对房价不管怎么调控,必定是维持房价稳定,目标绝不会是让房价大跌或者大涨。

同时香港房价明显太高,一个月入12万的香港家庭,一家四口买了两套房,算不上奢侈,但月供竟然就能占到家庭收入的75%,因此一旦经济形势不好,必然会有现金流不好的家庭出现破产,所以要对房价严厉控制在合理范围内,这里就不展开了。

尽管我对中国的未来感到乐观,但是中国经济不会永远不遭遇寒流,我们作为个人也是有可能面临失业的风险,去年的疫情暴发,其实对我们很多家庭是有影响的,从事旅游业,餐饮业,零售业的受到很大冲击,今年的教育培训行业也是类似。

从外部环境来说,未来一二十年是中国超过美国的关键期,这个世界有一些人、一些国家和地区,是不希望中国强大的,因此这期间注定会发生很多事情,如果一切顺利的,稳当,和平的渡过,那自然是好事,但是我觉得我们国家在发展壮大的过程中,一定会面临一些风浪的。

而当前还在进行的贸易战和科技战,不可能就是事情的顶点。

因此我觉得年龄30+,或者35+的家庭,尤其是有孩子的,必须要重视家庭财务风险管理的问题,要能够对抗各种潜在风险的冲击,香港家庭在1998年金融危机中破产的典型例子,值得我们反复的阅读和借鉴,避免类似情况发生在我们自己身上。

毕竟把自己的小家经营管理好,也是在为国家出一份力。

来源:微信公众号:宁南山(ID:ningnanshan2017),作者:深圳宁南山

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