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布局了三年的胜利

2021-4-22 10:30 热度: 29 责编:一朵梨花压海棠

布局了三年的胜利

上周五,保利研究院发布了今年的《房地产行业白皮书》。

央企老大哥开篇就说,2020年房地产长效管控机制已勾勒清晰了。上半场是杠杆驱动,下半场是专业驱动。郁亮其实也说过类似的话,但保利给大家吃了一颗定心丸:

未来8-10 年,房地产行业依然维持峰值时代。

这是一份数据极为扎实的研报。比如,大家都在讨论的南北分化现象,他们用南方商品房销售额、销售面积占全国72%、67%作例证;服务时代来临,保利分析未来五年,新房和二手房交易规模会超过120万亿……

从2017年开始,每到春暖花开的时候,保利都会扔给大家这么一个小本本,今年是第五年。

过去四年这份研究报告里的行业预判,最后都被事实证明了。

2017年,调控变成了主基调,保利马上在次年的研报里提出,让行业回归平凡。保利地产也开始坚定不移的降杠杆,从2016年到2019年,保利的拿地金额分别为:

1200亿、2700亿、1900亿、1500亿。

最典型的还是前年,保利预判人口增长率高峰期已过:

新生人口规模趋势性下滑已不可逆转。

他们分析,人口进入质量红利时代后,城市抢夺人才,人才迁移又会改变城市格局,继而提出了最优百城的概念。今年,白皮书更进一步指出了:

城市超级分化。

房地产市场目前呈现窄幅箱体运动,也就是周期波动较为平滑。但保利清楚,平滑是平均后的结果,有的城市市场固定年涨幅阶梯式上升,有的城市依然:

独立周期大波段运行。

只有实践才是检验真理的唯一标准。他们的预测并不只是纸上得来。

昨天,保利发展发布了年报。5000亿的销售额里,珠三角和长三角贡献了一半。上海、北京、杭州的销售额都超过了百亿。

广州和佛山两地800多亿的销售额,竟然都能杀入中国房企四十强了。核心城市的房子好卖到,销售回款率超过9成。

这一两年,在深圳、上海等超级城市上演过什么样的魔幻故事,我们描述过很多次了。

上海的中介朋友说,去年一年时间,上海内环市场上的豪宅全部售空了,去年的交易收入让他在年底,也在上海买了一套房子。

如今上海市面上,只有手握四五亿现金的买家,却没有诚心出售的卖家。最近四个月,他们还没有完成一单生意,不止豪宅没有,连刚需盘都会被抢。不少中介为了生存,都开始去卖商铺了。

翻翻保利的资产包,就能发现,他们早就猜到这一幕了。所有的土地储备里,六成半位于核心城市。并且,土地成本极为低廉,单价刚刚7000出头。2300多亿土地,溢价率都不超过13%。

也因此,我们能看到这家房企的财务状况,有多稳健。子姨看了下,现在保利大概有600多亿短期有息负债,账面上却虎视眈眈地趴着近1500亿现金。有息负债的利息,还不到5%。

另外,还有最能体现出一家房企的底色的三道红线指标。

保利是TOP5中,唯一一家绿档房企。子姨好奇算了下,如果三道红线政策早来三年,保利也还是绿档房企。2018年,其剔除有息负债的资产负债率、现金短债比、净负债率分别为:

65.9%、2.32、80.5%。

三年后,其中两项指标都降得更低了。

最重要的是,用地和财务成本的高低,关系着房屋质量。

很多房企都因为楼面价接近售价,把成本构成藏起来,只有保利敢大大方方地说,所有项目的总成本中,土地成本只占了不到四成总成本,建安成本占比55%。

这意味着,保利大多数的钱,不是用来还贷款拿地,而是拿来盖房子了。住进这样的房子,业主内心一定是踏实的。

这三年来布局的低成本核心区域土地,也让保利拥有了跨越周期的能力,他们在降杠杆的同时,规模还在增长;营收在提高的同时,利润也在提高。这背后是一番自三年前开始预谋的胜利。

其实,保利并不是家小气的央企,他们的白皮书每年都会公开发布,并和公司发展轨迹相印证。这个行业,还是有人带头给大家指明方向的。

如果三年前,那几家选择冲击规模的闽系房企,能仔细读读这一二十页干货,或许结局会不太一样。

来源:壹地产 微信号:yidichan

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