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又想起老班长了

2021-4-1 09:00 热度: 25 责编:一朵梨花压海棠

又想起老班长了

这段时间是上市公司发布财报的季节,包括碧桂园在内的很多房企,营业收入、净利润都下滑了,大悦城干脆亏损了,还有些房企,不知道能不能顺利发出年报。过去一年,这个行业的坏消息太多,士气挺低落的。大家都等着老班长万科的成绩单。

看完他们的财报后,子姨的第一个感觉是,万科是少数没用美图秀秀的企业之一。

比如,财务报告中最不好做美颜的就是综合毛利率,企业的拿地和操盘能力怎么样,这个数字最真实。

万科的综合毛利率是29.3%,虽然相比去年30%略有下降,但还是保持在和龙湖中海的水平,比碧桂园、融创的20%高了好大一截。

子姨还记得,2015年5月,在结束了与碧桂园的交流后,郁亮带着60多个管理层,来到了同在顺德的美的。郁亮对美的集团的几个数字非常感兴趣:

2011年,美的净利润37亿元,员工数量5万人;

2014年,美的净利润105亿元,员工数量2.6万人。

三年时间,美的员工减了近一半,利润却翻了三倍。

那段时间,万科有点焦虑。他们刚刚完成了一项行业深度研究,进一步证实了白银时代的论断,结果引来一片质疑。郁亮带队拜访了很多互联网公司,包括另外一家家电企业海尔。子姨查了下,那年,海尔的净利润是5%,只有万科的一半。

对海尔、美的的考察,对万科影响还是蛮大的。他们发现人家那么努力,赚的钱还不到你的一半。所以老班长多次提醒大家,房地产已经进入白银时代,人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了。

可惜接下来的几年,是中国房地产穿越三峡前的最后一段激流奔涌,也是中国开发商命运的子午线。越来越多的房企只信奉一条:

加足杠杆猛冲。

后来我们看到,碧桂园登上了销售额排行榜的首位,一批黑马房企冲上来,进入了千亿行列。就连老大哥万科,也失去了一哥的位置。在大家载歌载舞的时候,万科又不合时宜地说了一句“活下去”。再后来,我们看到福晟马革裹尸了,华夏幸福、泰禾前途未卜。

从去年开始,郁亮就开始强调“房地产进入管理红利时代”这句话了。从财务报告来看,和管理要红利这事,郁亮确实也做到了。万科销售和管理费用的占比为4.99%,在TOP级房企中,仅次于中海。

这个数字降到5%以下,对于这种体量的公司,真的不容易。

今天的业绩会上,郁亮再一次强调,房屋回归居住属性已是明确、清晰的趋势,行业也要回归实业属性:

不能再靠加杠杆、赚金融杠杆的钱了。

这些话,其实和七年前讲的没有太大差别,不同的是,现在没有人再说万科说得不对了。白银时代、活下去,万科喊了两次,人们没有在意,反而说万科制造恐慌。现在,大家知道万科没有骗他们。

郁亮给大家鼓劲的话,也是过去说过很多遍的。十多年前,价格竞争最惨烈的时候,美的净利率最低时只有2%-3%。但经过残酷洗牌,存活下来的美的,近三年平均ROE 24%。这是很多开发商达不到的水平。

郁亮说,万科通过调研发现,现在买房的人需求和以前不一样了,93%的人愿意为户型的生活和兴趣空间的切分空间买单,客户中有58%认为社区商业的重要性已超过户型的“南北通透”。

郁亮应该是想说,客户还有很多需求没被满足,房企老板们可干的事还很多,只不过以后只会盖住宅是不行了,得会运营商业、办公、教育,做综合住区。

他还说,城市的发展将进入第二轮城市化,会带来城市更新、TOD、大型复杂综合项目这样的机会。

这些机会,都是万科带头把坑都走过一遍的。

同学们冒进时提提醒,同学们低落时打打气。老班长还是当年的老班长。

奇怪的是,今天有个大彩蛋郁亮却没拿出来说。子姨发现,改名为万科云的万科物业,已经有5.7亿平米的在管面积了,为集团贡献了182亿营收。

碧桂园服务营收156亿,在管面积8.2亿平米,市值已经是2350亿港币了。

来源:壹地产 微信号:yidichan

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