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地产界头号段子手有话说...

2021-3-13 10:00 热度: 52 责编:一朵梨花压海棠

地产界头号段子手有话说...

今天上午有融创中国年报发布会,我通过网络围观了孙宏斌老板的发言。2016-2017年,我在融创中国上赚了八倍,当时也在公众号上完整记录了整个过程,堪称我股市原始积累阶段的第一功臣。加之孙老板又是地产界的头号股神兼段子手,所以每年只要有空我都会强力围观。

孙老板是1963年生人,快60岁了。但以往发布会都显得挺年轻的,看起来50左右。今年有点疲态,显老,估计是这一年地产调控下过得也着实不易。今年没爆出啥段子,我这大概把今天的主要内容凭印象概括下。

1、2020年融创业绩挺不错的,债务大幅下降,而且文旅开始赚钱了,所以今天盘中股价最多涨了11%左右。孙老板表示到22年公司可以完全符合三条红线,并坚决支持三条红线政策。预期今年新房销售额会达到18万亿,相关贷款是银行的最大资产包。如果不搞地产三条红线和银行两条红线政策,不仅地产商承受不了这么高的地价,长期看对银行风险也很高。

2、未来全国一手房销售额肯定会超过20万亿,其中头部地产公司会占到30-40%份额,也就是6万亿以上,TOP3达到每年1万亿销售额。孙老板没说是哪三家,但按他的意思融创肯定是三分之一,另外两家群众纷纷猜测是万科和碧桂园。

3、长三角的机会很好,中小城市发展潜力很大、和上海、杭州等核心城市的同城效应在增大,群众买房积极性很高。

4、由于限价,地产开发的毛利率的确在下降,但由于融资利率也在下降,所以总体影响没有想象那么大。以融创为例,综合融资成本下降2%,由此带来的都是新增利润。但对那些融资成本高的开发商来说就要了亲命了,表面上看房子不少卖,最后一算都是不赚钱甚至亏钱。

5、集中拍地可能会让地价有所下降。但未来一次性就有20-30块地拿出来拍,很考验开发商的统筹能力,关键要把每块地的优劣判断清楚,完成排位。

6、三条红线政策后,投资者不必再担心地产股的负债率问题,因为央行肯定比你懂。言下之意大概是:照着三条线都符合的公司脸上拍钱就行。

7、全球汽车销售额不过一年2万亿美金,中国一手房销售额就能达到20万亿人民币。所以这还是一个特别好的行业。未来地产公司逻辑变了,高杠杆逻辑不成立,通过杠杆弯道超车的时代过去了。所以综合实力强的头部公司会进入新的“盛世年华”。

来源:刘备教授 微信号:LiuBeiJiaoShou

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