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网友分享的成都买房的经历

2020-12-15 12:00 热度: 51 责编:一朵梨花压海棠

网友分享的成都买房的经历

作者:酒浅未眠

昨天看到老钱说摆正预期,深有感触,也有朋友想听我的分享,特意来填坑。

简单介绍一下家庭状况:爷爷辈都是标准的农民,父母是成年后到老家小县城(房价至今4k)打工。

简单介绍一下我:家里独子,19年本科毕业,毕业后留在成都当程序员。

目前已经在成都武侯区买了不到100平小套三,贷款110w,月供6.3k,掏空了三个钱包。因为落户决策问题,我只能在成都房价最贵的几个区买,根本没有机会去便宜的郊区。

我是18年开始关注成都楼市,看过彭山的金碧天下、清水镇,在视高交过订金,这一路的坑真太多了,现在回想起来,我家没有被骗大概是因为当初我预期太高(实际是因为穷)。

简单说一下自己心路历程:没有毕业的时候一心想买新房子,但是发现新楼盘摇号,位置,房型等具体太多不确定性;然后开始看清水二手房,发现装修和不装修价格差别不大,但自己装修20w起步;最后决定买带装修的二手房。

买房准备

现金流核算。

这没什么好说的,老钱的购房表格。多考虑几种情况,多核算几次,最后找到自己最合适的区间。这里要强调一点:虽然一般房子三成首付就够,但是想想自己能不能还得起七成贷款的月供。我算了好几次,最后发现我还不起七成贷款的月供。

对房子功能优先级排序。

在预算有限的情况下,不可能面面俱到。以我为例:套三,上班方便,房龄10年内;这三点是硬性要求,不满足直接pass。套三意味着面积下限确定,单价上限卡死,上班方便意味着靠近地铁。

找房看房

找房推荐使用贝壳找房的「地图找房」,非常好用的功能,先按照上面的条件过滤一遍,大大节省时间。

根据过滤的条件,挑符合条件房源数量多的小区去看。我当时是四月初看房,有些小区可能几个月就那么一套,而我七月底才有购房资格,房源数量少了,去看房就是浪费时间。

看房过程就是一个体力活了,我的看房原则:一个小区找一个中介(也是在贝壳上预约的,推荐是谁就找谁,完全随缘)。不同中介之间交叉验证说词。

我看了接近50套二手房吧,看多了自然经验就有了,房子的优劣基本不用中介介绍,自己去看完房子,小区及周围逛一圈基本就了解了。

买房

经过上述步骤,你对自己的意向小区和户型基本都了解的差不多了,买房其实是一个水到渠成的过程了。

我这里出了一点小意外,因为我妈负责去砍价,她对小区价格了解的不是那么清楚,第一个房东砍太狠了,认为我们没有诚意购买,一点都不松口。第二个磨了一会,我觉得差不多了,就开始暗示我妈可以了,最后成功买房。

上述买房步骤任何城市通用,现在讲讲成都买房最大的不确定因素-政策。非成都小伙伴可以跳过这一节,直接去决策逻辑那块。

政策

成都购房政策绝对是最大的黑天鹅,没有之一。从18年的5.15新政到现在,补丁一个接一个。长沙的政策在成都面前都是弟弟。

我毕业那年基于当时政策做出的决策现在回想起来,全部都是坑。

17年,成都开始了限购+3年限售,没错成都17年就开始了。

18年5.15新政,进一步加强限购,需要社保两年或者落户两年,按照前面条件分ABCD四区的购买资格。

补丁政策:社保一年+同区落户一年也可以购买所在区的房子。

19年6月我毕业,根据当时政策,落户天新(1.4w)。当时想法是:社保在高新区,户口在天新,两年后我就同时拥有两个区的购房资格了,选择范围很广。现在回想起来,我当时的决策简直就是在坑自己。

19年12月,以政府问答的方式进一步放松限购,五城区,天府新区资格互通。媒体疯狂吹捧,天新的房价顺势上涨,我隐隐约约觉得不太对。

20年4月,东部新区成立,我终于明白我心中觉得不对劲的来源。天新的房价(1.8w)过去一年已经涨了很高了,但是配套没有跟上,同样的价格主城区配套更成熟。

20年9月,满二不满五的也要缴纳增值税。

20年12月,无房家庭分为四顺位,热点楼盘从第一顺位依次到第四顺位参加摇号买房。如果第一顺位的报名人数超过房源数量的三倍,基本就没有第二顺位的人什么事情了。
规划

在天新买房,中介最喜欢给你吹规划,吹天府新区未来如何如何。每次都想吐槽,先不论规划能不能实现,天新南湖附近到科学城大概15公里的样子,看看离天府广场15公里的地方是什么样子,估计心里都有数了。

其次,规划始终是规划,能不能落地是一个问题,落地打不打折是另外一个问题。没有政府红头文件的规划一律不要相信,尤其是地铁。没有中央审批通过的地铁规划都是浮云。

然后,规划可能等个三五年再落地,但是房后的自己却要忍受三五年的生活不便,这可是日复一日的折磨啊,在房子没有明显差价的情况下,天新不是一个好的选择。

最后,即使规划落地了,对自己居住体验有改善吗?没错说的就是天府机场和一众国企搬迁的事情。对非国企上班的人来说,这规划有什么用,天天坐飞机还是天天去办事呢?

决策逻辑

首套房子完全只考虑居住和上班通勤,不考虑学区属性,没有必要为十年后才使用到的属性,提前支付代价。学区属性等需要的时候用公积金贷款买老破小来承载。

基于以上思考,最后我把目光投向了武侯新城地铁九号线沿线(感恩资格互通政策,本意是让五城区的去天新接盘,结果让我有了买进主城区的机会)。这块区域满足了我所有的硬性要求,从出家门到进公司大概40-50分钟的样子。

这块区域也有一个很明显的缺点:飞机噪音;天气好点的时候可以看到飞机型号。这个缺点见仁见智,需要实际感受。我的解决方案:偏航道小区(噪音本来就小一点)+新风机(不开窗);这样屋内基本听不到飞机噪音。

说点意外之喜,当时选择小区的时候,中介提过一嘴的正读小学(不摇号直接读),我没有在意。买完后查资料的时候才发现,那是成都五金花之一主办的分校,不是单纯挂名那种(教育部官网是这样写的)。完全就是意外之喜,买房的时候根本没有考虑到这点。

一些坑

买房自测表格的不足

没有考虑到买房后到实际入住需要的额外花费,这笔开销数目不定,但是需要在购房之前设定一个上限。我差点就坑在这里了。

和家里沟通问题

有购房表格在,买完房后,还剩5w的现金(砍价的结余),购置一些入住前的准备东西后,还剩2w。之后,我妈告诉我首付款有10w是借的。在购房之前,我前后和家里沟通了几次,说我多贷款一点,家里就不借钱了,他们也同意了,结果最后告诉我还是借了10w。

非限购区域慎买

什么视高、第四代住宅、文旅一类的都是坑。

一些感慨

利他就是利己

刚好遇见同事也要买房,我就给他介绍了我的买房思路,并简单科普一下常见的问题。后面他介绍他亲戚给我,无任何附加条件拿到了最低的15%上浮,并且办理抵押手续后,三个工作日就给我放款了。

另外一个朋友也是一起交流购房经验的时候,他告诉了九号线年底开通这个关键信息,节省了我大量时间,也直接导致后面我买房区域的决策变化。

信息获取和验证

多渠道获取各种最新信息,多关注一些微信号、多加一些中介和微信群,一般有什么最新消息,这些渠道都是第一时间发布。自己事后去考证这些信息真假。

中介说的所有信息一定要自己去验证,直接导致部分中介可能都没有我对政策、规划、周边了解的清楚。这种方式可以避免很多显而易见的坑。

耐心

这是上百万支出,一定要选择自己满意的房子,不要匆忙下决定。而我选择就是提前看房子,因为没有资格,卡死自己做出匆忙下决定的可能性。

要不是因为资格卡死,说不定我当时心灰意冷下就在天新买房了,就等不到现在我觉得很满意的房子了。

摆正预期

看房过程就是一个不断矫正预期的过程,不停的对从各个方便对房子打分,最后进行取舍的过程。

有没有满足所有预期的房子呢?也有,成都青云阙大概能满足大部分预期,但最低总价700w,最贵的1500w,开盘当天直接卖完,中签率50%。这种楼盘可遇而不可求。

承认自己是一个普通人,合理的表达自己的去诉求,不要想着靠买房一夜暴富,买房其实很简单。

写这篇文章的时候心态还是有点失衡,年底神盘扎堆出现,同样的价格我房子又可以大20平了。但是既然选择了,我不后悔,一如当初落户决策,我没有办法预知未来,只能选择当下的最优解。

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